Uncategorised

Fel i fastighet

Inledning

När en fastighet har överlåtits kan det efter en tid uppstå en tvist mellan köpare och säljare avseende fel som köparen upptäckt efter sitt tillträde av fastigheten. Många gånger rör det sig om allvarliga fel som kostar mycket pengar att åtgärda. Köparen vill då ha ersättning av säljaren.

Felen som en fastighet kan vara behäftad med indelas i följande kategorier:

  • Rättsliga fel
  • Rådighetsfel
  • Faktiska fel
  • Dolda fel

Rättsliga fel

Ett rättsligt fel föreligger om köparens rätt till fastigheten är begränsad eller att hans möjlighet att använda fastigheten är inskränkt och köparen inte haft anledning att räkna med detta vid köpet. Ett uppenbart exempel på ett rättsligt fel är om köparen inte får behålla fastigheten eftersom säljaren inte ägde fastigheten eller att säljaren sålt fastigheten till mer än en köpare. Andra exempel är om fastigheten är belastad med för köparen okända panträtter, nyttjanderätter eller inteckningar. Om köparen inte kan få lagfart på grund av omständighet som han ej känt till vid köpet föreligger också ett rättsligt fel och köparen har rätt att häva köpet.

Rådighetsfel

Ett rådighetsfel föreligger när köparen inte får den rådighet över fastigheten som denne har rätt att förutsätta vid köpet p.g.a. ett myndighetsbeslut. Precis som gäller vid rättsliga fel krävs det att köparen var vid god tro vid köpet, d.v.s varken kände till eller borde ha känt till inskränkningen.

Faktiska fel

Ett faktiskt fel föreligger om det finns brister eller felaktigheter vad gäller fasighetens areal eller fysiska beskaffenhet i övrigt. Exempel på faktiska fel är angrepp av ohyra och röta, felaktigheter eller brister i byggnader. De faktiska felen delas in i två huvudtyper:

  • Konkreta fel
  • Abstrakta fel
Konkreta fel

Ett konkret fel föreligger då fastigheten avviker från vad som följer av köpeavtalet eller vad säljaren utfäst. Förutom avvikelser från det som avtalats rent skriftligt räknas alltså även muntliga garantier från säljarens sida. Även "lindriga former" av garantier från säljarens sida, s.k. enuntiationer, dvs tämligen preciserade uttalanden och uppgifter anses bindande.

Abstrakta fel

Ett abstrakt fel föreligger då fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Med detta menas att fastigheten avviker från vad som i allmänhet kan förväntas vara normal standard för en fastighet av motsvarande ålder och utförande. Ett exempel på abstrakt fel är att dricksvattnet är hälsovådligt.

De abstrakta felen delas in i 2 undergrupper:

  • Fel som säljaren haft vetskap om vid fastighetens försäljning.
  • Dolda fel som varken säljaren eller köparen kände till vid fastighetens försäljning.
Dolda fel

Ett dolt fel är alltså ett fel som säljaren inte kände till och som köparen inte kunnat upptäcka ens vid en noggrann undersökning. Köparen har en ganska långtgående undersökningsplikt för vilken jag redogör nedan. Ett fel anses inte dolt om:

  • Köparen borde upptäckt felet vid en noggrann undersökning av fastigheten.
  • Köparen haft anledning att räkna med felet. Generellt kan sägas att ju äldre byggnaden är desto fler fel får en köpare räkna med.
  • Köparen betalat ett relativt lågt pris för fastigheten. Då får köparen räkna med att eventuella dolda fel är avräknade från köpeskillingen.
  • När man tar ställning till om ett abstrakt fel föreligger utgår man således från att fel eller brister utöver vad som normalt brukar finnas i fastigheter av motsvarande typ och ålder, inte skall accepteras.

Köparens ansvar

Undersökningsplikt

Undersökningsplikten innebär att köparen inte kan göra säljaren ansvarig för sådana fel eller brister i fastigheten som köparen känner till eller borde känt till om denne gjort en noggrann och ingående undersökning av fastigheten. Det är många faktorer som avgör hur omfattande köparens undersökningsplikt är. En bedömning av detta sker från fall till fall och beror bl.a. på fastighetens ålder, skick samt iakttagbara förhållanden i övrigt. Även upplysningar från säljaren kan utöka eller inskränka undersökningsplikten. Exempelvis kan upplysningar från säljarens sida ge köparen anledning att misstänka att ett fel föreligger i fastigheten. En låg köpeskilling utökar också köparens undersökningsplikt av samma skäl. Det kan vara lämpligt att anlita en besiktningsman då de flesta saknar tillräcklig kunskap om fastigheter.

Säljarens ansvar

Upplysningsplikt

Köparens undersökningsplikt utgör en utgångspunkt för bedömningen om säljarens felansvar. Detta innebär att köparens undersökningsplikt är mycket mer långtgående än säljarens upplysningsplikt. Om säljaren underlåter att informera köparen om ett fel och denna underlåtenhet är att betrakta som svek eller ohederligt beteende kan han dock inte åberopa att köparen brustit i sin undersökningsplikt.

Garantier och utfästelser

Gränsdragningen mellan garantier och utfästelser är inte intressant eftersom de leder till samma rättsföljder. En garanti eller utfästelse från säljaren befriar köparen från undersökningsplikt om det inte finns starka skäl som talar emot detta. Det krävs tämligen preciserade uppgifter från säljarens sida för att en utfästelse skall anses föreligga. Det måste avgöras från fall till fall. Allmänna uttalanden från säljaren brukar normalt inte anses vara utfästelser.

Enuntiationer

Säljaren ansvarar även om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Exempelvis kan säljaren vid avtalsslutet lämnat uppgifter eller gjort uttalanden om fastigheten som medfört att köparen med fog uppfattat att fastigheten är av en viss beskaffenhet. Detta brukar kallas för enuntiationer. Även i detta fall är säljarens felansvar beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Vid tvist så gör domstolen en objektiv bedömning av hur avtalsinnehållet samt omständigheterna i övrigt skall uppfattas.

Friskrivningar

Det är ganska vanligt att säljaren friskriver sig från ansvar vid fel och brister i fastigheten. Allmänt hållna friskrivningsklausuler av typen "fastigheten säljs i befintligt skick" godtas inte som en giltig friskrivning. Det är därför viktigt att säljaren preciserar det han vill f
riskriva sig från. Säljaren kan exempelvis friskriva sig från ansvar för om dräneringen är felaktig. Slutligen kan friskrivningsklausuler avse påföljderna vid fel i fastighet. Säljaren kan alltså friskriva sig från t.ex. nedsättning av köpeskillingen, hävning eller skadestånd om det skulle visa sig att fel i fastighet föreligger.