Uncategorised

Fast Egendom

Inledning

När man i dagligt tal talar om fastigheter så brukar man mena byggnader. Terminologin är lite annorlunda i fastighetsrätten och därför är det viktigt att veta att all mark är fast egendom. Marken är indelad i fastigheter där varje fastighet har en officiell beteckning. Till fastigheten hör:

  1. Allmänna fastighetstillbehör
  2. Byggnadstillbehör
  3. Industritillbehör

Punkt 3 berör endast industrifastigheter och kommer därför inte att beröras framöver.

Allmänna fastighetstillbehör

Till fastighetstillbehör räknas föremål som tillförts fastigheten med avsikten att de skall bli permanenta. Fastighetstillbehör följer med fastigheten vid försäljning.
Några exempel på fastighetstillbehör är byggnader, ledningar, stängsel, träd och andra växter, bryggor.

Byggnadstillbehör

Till byggnadstillbehör räknas inredning och annat som tillförts fastighetens byggnader för stadigvarande bruk. Byggnadstillbehör kan frånskiljas fastigheten och tas med av säljaren om så avtalats mellan parterna.
Exempel på byggnadstillbehör är värmepanna, vattenledningar, element, ledstänger, hissar och gasledningar.

Köpeavtal

Vid försäljning av fast egendom brukar köpeavtalet bestå av två köpehandlingar:

  • Köpekontrakt
  • Köpebrev
Köpekontrakt

Fastighetsköpet regleras i Jordabalken som ställer ganska stränga krav på köpekontraktets utformning, sk. formkrav. Om inte köpekontraktet är utformat så att det uppfyller formkraven så är det ogiltigt. För att köpekontraktet skall vara giltigt krävs att det är skriftligt. Ett muntligt avtal är ogiltigt. Det skriftliga köpekontraktet skall innehålla följande moment:

Uppgift om den fastighet som köpet avser. Lämpligen fastighetens registerbeteckning.
Den överenskomna köpeskillingen (priset).
En överlåtelseförklaring av vilken det framgår att det rör sig om en försäljning och inte något annat.
Säljarens och köparens underskrifter.
Köpekontraktet skall även innehålla samtliga villkor för fastighetsköpets fullbordande. Det vanligaste villkoret som brukar ställas i köpekontraktet är att köparen skall kunna frånträda köpet om denne inte kan få lån till köpeskillingens erläggande.

Köpebrev

Köpebrevets huvudsakliga funktion är att utgöra ett kvitto på betalningen. Fastighetsköpet är definitivt och säljaren kan inte efter köpebrevets utfärdande häva köpet p.g.a. betalningsdröjsmål. Om fastighetsköpet villkorats i köpekontraktet måste dessa krav vara uppfyllda innan köpebrevet upprättas. Köpebrevet har dock ingen inverkan på köparens rätt att häva köpet vid fel i fastighet m.m.

Lagfart

Köparen av fastigheten är skyldig att inom 3 månader söka lagfart. Lagfarten innebär att äganderätten till fastigheten förs in i fastighetsregistret. Vid ansökan prövas om köpet uppfyller de formella krav som ställs. Vid formella fel kan ansökan avslås. Om köpet är beroende av villkor eller särskilda tillstånd kan en vilande lagfart utfärdas i väntan på att alla förutsättningar för full lagfart uppfylls.

Fel i fastighet

När en fastighet har överlåtits uppstår ofta efter en tid tvist mellan köpare och säljare avseende fel som köparen upptäckt efter sitt tillträde av fastigheten. Många gånger rör det sig om allvarliga fel som kostar mycket pengar att åtgärda. Köparen vill då självfallet ha ersättning av säljaren.

Köparen har rätt att få ersättning om det rör sig om ett fel som trots noggrann undersökning inte kunnat upptäckas. Vidare måste felet vara av den arten att man vid köpet inte haft anledning att räkna med att fel kunde finnas. Köper man t ex en äldre fastighet ligger det i sakens natur att man kan räkna med vissa fel. Har man också fått köpa fastigheten till ett pris som väsentligt understigit marknadsvärdet kan det också bli svårt att få ut någon ersättning av säljaren.

Jag redogör mer i detalj för lagstiftningen på sidan "Fel i fastighet".